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Renouvellement du bail rural

Un bail rural est en général conclu pour une durée minimale : elle est de 9 ans pour le bail à ferme (bail rural classique) mais peut être plus longue lorsqu’il s’agit de baux à long terme (18 ans, 25 ans...). Si aucune des parties ne se manifeste, le bail est automatiquement renouvelé pour une durée précise. Les conditions de renouvellement du bail sont différentes selon qu'il s'agit d'un bail à ferme ou d'un bail rural à long terme. Dans certains cas, le propriétaire (bailleur) peut résilier le bail en s’opposant au renouvellement du bail.

Bail à ferme (bail rural classique)

Le droit au renouvellement est un élément essentiel du bail à ferme car il garantit la continuité et la pérénnité de l’activité du preneur exploitant.

Le renouvellement du bail est automatique dès lors que les conditions suivantes sont réunies :

Le preneur est en règle avec la règlementation du contrôle des structures (il doit ainsi remplir les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle, ou détenir une autorisation d’exploiter).
Le preneur participe personnellement et de façon effective et permanente à l’exploitation agricole.
Le preneur occupe lui-même les bâtiments d'habitation attachés à l’exploitation ou une habitation située à proximité.

Lorsque le preneur remplit ces conditions, le bail se renouvelle sans aucune formalité pour une nouvelle période de 9 ans (sauf cas particuliers).

Aucune autre exigence ne peut conditionner le renouvellement du bail.

Si elles sont d’accord, les parties peuvent toutefois décider d’apporter certaines modifications au contrat. En cas de désaccord concernant l’une des modifications envisagées (par exemple, le loyer), les parties peuvent saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.

Exemple

Le bailleur peut par exemple introduire une clause de reprise sexennale (tous les 6 ans). Cette clause permet au conjoint, partenaire de Pacs, auxdescendants majeurs ou mineurs émancipés du bailleur de reprendre les terres ou bâtiments à la fin de la 6e année. Le bailleur lui-même n'est pas concerné par cette clause. Ces personnes doivent exploiter personnellement les lieux.

Code rural et de la pêche maritime : article L411-46Droit au renouvellement du bail rural

Code rural et de la pêche maritime : article L411-50Renouvellement automatique du bail rural à défaut de congé

Dans certaines hypothèses, le bailleur a le droit de s’opposer au renouvellement du bail à ferme.

Ce refus de renouvellement du bail par le bailleur a pour conséquence une résiliation de celui-ci, effective en général à sa date d’expiration.

Ce refus peut se justifier par différents motifs :

Refus de renouvellement en raison de l’âge du preneur

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail lorsque le preneur a déjà atteint l'âge de la retraite des exploitants agricoles au moment du renouvellement.

Le bailleur doit pour cela envoyer un congé au locataire par acte extra-judiciaire au moins 18 mois avant la date d'expiration du bail (c’est-à-dire la date à laquelle le bail est censé se renouveler automatiquement).

À défaut, le bail est renouvelé par tacite reconduction pour une nouvelle période de 9 ans.

Lorsqu’un tel congé lui est adressé, le preneur a 4 mois pour contester le refus devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Lorsqu’il se voit refuser ou limiter son droit au renouvellement en raison de son âge, le preneur peut toutefois céder son bail à son conjoint ou son partenaire de Pacs participant à l'exploitation ou encore à un descendant majeur ou émancipé.

Refus de renouvellement en raison d’une faute du locataire

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail rural au preneur lorsque ce dernier a commis une faute. La faute justifiant ce refus peut notamment correspondre aux hypothèses suivantes :

Refus partiel de renouvellement pour agrandir une autre exploitation

Le bailleur a la possibilité de refuser le renouvellement pour une partie seulement des biens loués par le preneur.

Ce non renouvellement partiel n’est possible que si les conditions suivantes sont respectées :

Ces hypothèses de non renouvellement ne doivent pas être confondues avec les hypothèses de résiliation immédiate (ou quasi immédiate), dans lesquelles le bail prend fin avant d’arriver à son terme. Plus d’informations sont disponibles sur la page Résiliation du bail rural.

Code rural et de la pêche maritime : article L411-31Liste de motifs de résiliation du bail à ferme (défauts de paiement, mauvaise exploitation ou non espect de clauses environnementales...)

Code rural et de la pêche maritime : article L411-32Refus de renouvellement en cas de changement de destination des biens loués

Code rural et de la pêche maritime : article L411-47Délai de 18 mois pour notifier un congé au preneur (refus de renouvellement du bail rural) + mentions du congé

Code rural et de la pêche maritime : article L411-62Non renouvellement partiel en vue d’agrandir une autre exploitation

Code rural et de la pêche maritime : article L411-64Motifs de non renouvellement du bail à ferme (âge du preneur ou droit de reprise du bailleur) et cessibilité au conjoint ou partenaire pacsé

Le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail lorsqu'il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, de son partenaire de Pacs, ou d'un descendant majeur ou mineur émancipé.

Ce droit de reprise des biens loués entraîne la résiliation du bail. Il peut être exercé par le bailleur pour l’un des 3 motifs suivants :

Exploitation personnelle du fonds agricole ou au profit de son époux, ou de son partenaire de Pacs, d'un descendant ou d'un mineur émancipé
Exploitation d'une carrière
Construction d'une maison d'habitation

Pour le mettre en oeuvre, le bailleur doit envoyer un congé au preneur par acte extra-judiciaire au moins 18 mois avant la date d'expiration du bail (c’est-à-dire la date à laquelle le bail est censé se renouveler automatiquement).

Reprise pour exploitation personnelle par le bailleur ou un membre de sa famille

La reprise peut bénéficier au bailleur mais aussi à son époux, son partenaire de Pacs, un descendant ou encore un mineur émancipé.

Pour exercer sont droit de reprise, le bénéficiaire de la reprise (que ce soit le bailleur ou l’une des autres personnes éligibles) doit également remplir toutes les conditions suivantes :

Le preneur peut s'opposer à cette reprise lorsque lui-même ou son copreneur se trouvent dans l'une des situations suivantes :

Dans l’un de ces 2 cas, le bail est prolongé automatiquement pour une durée permettant au preneur ou à son copreneur d'atteindre l'âge correspondant.

Le preneur dispose de 4 mois à compter du moment où il a connaissance du congé reçu du bailleur pour le contester en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Reprise en vue de l'exploitation d'une carrière

Lorsque le bailleur est un exploitant de carrière, il peut exercer un droit de reprise sur les terrains à vocation agricole pour la bonne marche de son industrie. Le droit de reprise est limité aux parcelles nécessaires à l'exploitation des carrières.

Dans cette situation, le bailleur doit s'engager à participer effectivement à l'exploitation industrielle des parcelles ayant fait l'objet de la reprise.

Reprise pour construire une maison d'habitation

Le bailleur bénéficie d'un droit de reprise d’une partie des biens loués pour construire une maison d'habitation.

Il peut s’agir d’une surface mais aussi d’un bâtiment en particulier dont le changement de destination est autorisé par les autorités administratives.

Ce droit inclut aussi la possibilité d'ajouter des dépendances foncières à des maisons d'habitation existantes et la reprise d'un bâtiment d'intérêt patrimonial ou architectural.

La maison d'habitation doit être destinée personnellement au bailleur ou à un membre de sa famille.

Dans cette hypothèse, le bailleur doit détenir un permis de construire pour pouvoir délivrer le congé 18 mois avant la date d'effet de ce congé.

Le bailleur doit réaliser la construction de la maison dans les 2 ans de la délivrance du permis, dans le respect des règles environnementales et de distance par rapport au siège de l'exploitation et aux bâtiments d'exploitation. Si aucune construction n'a lieu dans le délai de 2 ans, le preneur retrouve la jouissance des biens que le bailleur souhaitait reprendre.

Code rural et de la pêche maritime : article L411-57Droit de reprise pour construire une maison d'habitation

Code rural et de la pêche maritime : article L411-58Droit de reprise du bailleur pour exploiter

Code rural et de la pêche maritime : article L411-59Conditions du droit de reprise du bailleur pour exploiter

Code rural et de la pêche maritime : article L411-67Droit de reprise en vue de l'exploitation d'une carrière

Le preneur peut renoncer à son droit au renouvellement du bail rural.

Il doit alors prévenir le propriétaire, soit par LRAR soit par acte extra-judiciaire, 18 mois au moins avant l'expiration du bail.

Code rural et de la pêche maritime : article L411-55Refus de renouvellement du bail à ferme par le preneur

Bail rural à long terme

Il existe différents types de bail rural à long terme : il peut s’agir d’un bail à long terme de 18 ans ou de 25 ans, ou encore d’un bail de carrière. Les règles concernant leur renouvellement sont propres à chacun d’eux :

Bail de 18 ans

Le preneur a un droit au renouvellement du bail de 18 ans par période de 9 ans.

Le propriétaire qui souhaite s'opposer au renouvellement du bail rural doit envoyer un congé par acte extra-judiciaire au moins 18 mois avant l'expiration du bail.

Lors du renouvellement du bail à long terme, une clause de reprise sexennale peut être insérée. Cette clause permet au conjoint, partenaire de Pacs, descendants majeurs ou mineurs émancipés du propriétaire de reprendre les terres ou bâtiments à la fin de la 6e année.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail rural dans l'un des cas suivants :

Pour refuser le renouvellement du bail rural, le bailleur doit envoyer un congé au locataire, par acte extra-judiciaire au moins 18 mois avant l'expiration du bail. En l'absence de congé envoyé dans les délais légaux, le bail se renouvelle automatiquement par tacite reconduction pour une nouvelle période de 9 ans.

Le preneur a 4 mois pour contester ce refus de renouvellement devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Le bailleur a, la possibilité, au moment du renouvellement, de reprendre les biens loués.

La reprise concerne le bailleur ou son époux, son partenaire de Pacs, un descendant ou un mineur émancipé.

Pour utiliser le droit de reprise, le bailleur ou le bénéficiaire de la reprise doit également remplir les conditions suivantes :

Bail de 25 ans

Le renouvellement du bail de 25 ans dépend du contenu du contrat :

Bail de carrière

Ce bail conclu pour une durée d'au minimum 25 ans prend fin l'année culturale pendant laquelle le preneur atteint l'âge de la retraite au sens de la MSA (c'est à dire 64 ans).

Lors de la signature du bail rural, le preneur ne doit pas avoir plus de 37 ans.

Il n'y a donc pas de renouvellement possible.

Code rural et de la pêche maritime : article L411-31Liste de motifs de résiliation du bail rural (défauts de paiement, mauvaise exploitation ou non espect de clauses environnementales...)

Code rural et de la pêche maritime : article L416-1Bail à long terme de 18 ans

Code rural et de la pêche maritime : article L416-3Bail à long terme de 25 ans minimum

Code rural et de la pêche maritime : article L416-5Bail de carrière (minimum 25 ans)

Textes de référence